Что должен знать ИП, арендующий помещение под аптеку

Возможно ли реализовать данное имущество без проведения конкурса (аукциона)? Индивидуальный предприниматель за свои средства сделал капитальный ремонт помещения.

По данному вопросу мы можем сказать следующее:

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные названным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Основные положения о приватизации государственного и муниципального имущества содержатся в Федеральном законе от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее — Закон №178-ФЗ).

В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона №178-ФЗ государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество, либо акций, долей в уставном капитале хозяйственных обществ, созданных путем преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий).

Анализ способов приватизации, перечисленных в п. 1 ст. 13 Закона №178-ФЗ, показывает, что приватизация такого недвижимого имущества, как нежилое помещение, не входящее в комплекс имущества унитарного предприятия, может быть осуществлена путем его продажи на аукционе, конкурсе, посредством публичного предложения или без объявления цены.

В свою очередь, содержание ст. 18, 20, 23, 24 Закона №178-ФЗ, посвященных указанным способам приватизации, свидетельствует о том, что продажа нежилых помещений, не относящихся к объектам культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия, производится на аукционе, и только в том случае, когда такой аукцион не состоялся, оно может быть реализовано посредством публичного предложения, а затем — путем продажи без объявления цены. При этом каждый из указанных способов предполагает свободное участие в нем неограниченного числа лиц, конкурирующих между собой за приобретение соответствующего имущества. Более того, в том случае, если в аукционе или в продаже имущества посредством публичного предложения приняло участие лишь одно лицо, данные процедуры признаются несостоявшимися.

Государственное или муниципальное имущество, которое предоставлено в безвозмездное пользование какому–либо лицу, не упомянуто в п. 2 ст. 3 Закона №178-ФЗ в числе имущества, изъятого из-под действия указанного Закона. Следовательно, оно также подлежит приватизации в соответствии с приведенными нормами, то есть путем продажи с использованием конкурентных процедур. Единственное исключение предусмотрено для объектов речных портов: согласно п. 4 ст. 30.3 Закона №178-ФЗ преимущественное право их покупки принадлежит тем лицам, которые используют данное имущество в течение двух и более лет на основании договора аренды или безвозмездного срочного пользования.

Отметим, правда, что п. 5 ст. 3 Закона №178-ФЗ предусматривает возможность установления федеральным законом особенностей участия субъектов малого и среднего предпринимательства (далее — МСП) в приватизации арендуемого государственного или муниципального имущества. Однако уже из самого буквального прочтения этой нормы следует, что такие особенности могут быть установлены лишь для того имущества, которое передано субъектам МСП на основании договора аренды, то есть в возмездное срочное пользование (ст. 606 ГК РФ). Данный вывод подтверждается также и нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", который предусматривает преимущественное право покупки субъектами МСП используемого ими в течение определенного срока государственного или муниципального имущества на основании одного или нескольких договоров аренды (п. 1 ст. 3, ч. 2.1 ст. 9 Закона №159-ФЗ этого Закона).

В связи с изложенным ИП, использующий указанное в вопросе имущество на основании договора безвозмездного пользования (ссуды) (п. 1 ст. 689 ГК РФ), не имеет преимущественного права покупки этого имущества, а его продажа должна первоначально осуществляться посредством проведения аукциона.

Тот факт, что данный ИП произвел капитальный ремонт названного помещения, не имеет в этом случае значения, поскольку выполнение такого ремонта представляет собой лишь надлежащее исполнение ссудополучателем договора безвозмездного пользования, так как согласно ст. 695 ГК РФ осуществление текущего и капитального ремонта относится по общему правилу к прямым обязанностям ссудополучателя.

Широков Сергей, эксперт, к.юр.н.
Материал предоставлен службой Правового консалтинга ГАРАНТ