Передача помещения в аренду под аптеку и кадастровый учет

Необходим ли обязательный кадастровый учет (присвоение кадастрового номера) помещения для заключения договора аренды и последующего получения арендатором лицензии на розничную продажу лекарств, во исполнение требований пп. 5.5. СП 2.1.3678-20, подп. в) п. 4 постановления Правительства РФ от 31.03.2022 №547 и п. 20 Приказа Минздрава РФ от 31.08.2016 №647н? Можно ли передать в аренду часть помещения? При необходимости помещение будет отделено путем установления перегородок.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В рассматриваемом случае необходимым условием получения лицензии является передача соискателю лицензии во владение и пользование помещения (изолированного блока помещений), при этом постановка такого помещения на государственный кадастровый учет не является обязательной.

Обоснование позиции:

В соответствии со ст. 606 Гражанского кодекса (ГК) РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пункт 5.5 СП 2.1.3678-20 "Санитарно–эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг" (утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 №44) устанавливает, что аптека должна размещаться в изолированном блоке помещений в многоквартирных домах, общественных зданиях или в отдельно стоящих зданиях. Не допускается размещение в аптеке организаций, функционально с ней не связанных.

В п. 5.5 Методических рекомендаций MP 2.1.0247-21 "Методические рекомендации по обеспечению санитарно–эпидемиологических требований к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг" (утв. Роспотребнадзором 17.05.2021) разъяснено, что под изолированным блоком помещений следует понимать набор помещений, отделенный от других смежных частей здания перегородочными стенами (перегородками), имеющий отдельный вход (выход) с территории общего пользования в здании или с улицы. Не допускается размещение в аптеке организаций, осуществляющих иную деятельность, кроме фармацевтической.

Также заметим, что согласно подп. «в» п. 4 Положения о лицензировании фармацевтической деятельности (утверждено постановлением Правительства РФ от 31.03.2022 №547) одним из лицензионных требований к соискателю лицензии является наличие, в частности, объектов (помещений, зданий, сооружений) по месту осуществления фармацевтической деятельности, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании, предусматривающем право владения и право пользования.

В силу подп. 2 п. 16 Административного регламента по предоставлению органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации государственной услуги по лицензированию фармацевтической деятельности (за исключением деятельности, осуществляемой организациями оптовой торговли лекарственными средствами для медицинского применения и аптечными организациями, подведомственными федеральным органам исполнительной власти, государственным академиям наук) (утвержден приказом Минздрава России от 07.07.2015 №419н) для получения лицензии соискатель лицензии предоставляет копии документов, подтверждающих наличие у него на праве собственности или на ином праве объектов недвижимости, необходимых для осуществления фармацевтической деятельности оборудования и помещений, соответствующих установленным требованиям, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае, если такие права зарегистрированы в указанном реестре, — сведения об этих помещениях) (копии документов и сведения находятся в распоряжении уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ).

Согласно п. 1 ст. 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Таким образом, применительно к рассматриваемой ситуации необходимым условием получения лицензии является передача в аренду помещения (изолированного блока помещений) как обособленной части здания, отделенной от других частей здания стенами (перегородками) и имеющего отдельный вход. Сдача в аренду части помещения, что предполагает приобретение арендатором только права пользования (но не владения и пользования, как это имеет место в отношении обособленного объекта), этому требованию соответствовать не будет.

При этом вышеназванные нормативные акты не предусматривают в качестве обязательного условия сдачи помещения в аренду, в том числе для целей получения лицензии на фармацевтическую деятельность, постановку этого помещения на государственный кадастровый учет (далее — кадастровый учет).

Обратим внимание на правовую позицию, сформулированную в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, согласно которой положение ст. 607 ГК РФ (в том числе с учетом ст. 606 того же кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

В том же пункте отмечено, что в случае, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Применяя этот подход, суды указывают, что отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о части передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части вещи, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимости), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.

В конкретной спорной ситуации суд пришел к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку в договоре был указан номер помещения, его площадь, к договору приложен план с графическим описанием, являющиеся выкопировкой из кадастрового паспорта, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды, и учитывая, что кадастровый паспорт на здание, в котором расположено передаваемое в аренду помещение, ранее был представлен в регистрирующий орган (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).

То есть в нашей ситуации арендой будет обременено в целом здание, частью которого является помещение, предназначенное для деятельности аптечной организации, но при этом объектом аренды будет являться указанное помещение и то обстоятельство, что помещение не поставлено на кадастровый учет, не препятствует возникновению у арендатора прав владения и пользования в отношении такого объекта.

Для того чтобы предмет договора аренды считался согласованным, достаточно, например, указать на характеристики этого помещения в договоре и выделить его на плане в техническом паспорте (кадастровом паспорте, ином документе, где отображены границы помещения), который может являться приложением к договору аренды. Более того, в рассматриваемом случае не существует правовых препятствий и для государственной регистрации договора аренды помещения, если он будет заключен на срок год или более (см. также определение ВС РФ от 25.02.2019 №306-ЭС19-839 по делу №А55-32049/2017, постановление АС Московского округа от 21.07.2022 №Ф05-12869/22).

Полагаем, что, исходя из вышеизложенного, для получения лицензии на фармацевтическую деятельность необходимо будет предоставить в лицензирующий орган копию договора аренды, содержащего сведения о помещении, переданном во владение и пользование соискателю лицензии (такие сведения могут представлять собой текстуальное описание и графическое выделение помещения, например, на поэтажном плане здания), при этом ставить помещение на кадастровый учет не обязательно.

Ерин Павел, эксперт
Материал подготовлен службой Правового консалтинга ГАРАНТ