Ситуация с арендой: законен ли перевод остатка предоплаты на другой объект?
Вопрос: был заключен договор аренды на 10 лет для размещения аптек, срок которого истекает в 2026 году. В 2016 году была внесена предоплата наличными, заключив дополнительные соглашения. В одном из объектов лимит предоплаты заканчивается, в другом — остаток средств еще есть, но арендатор не выходит на связь. Может ли арендодатель уведомить о переводе остатка денег на второй объект? Как правильно поступить в данной ситуации? Существует ли судебная практика по этому вопросу?
Ответ:
В рассматриваемом случае арендодатель не вправе покрыть задолженность по арендным платежам за один объект денежными средствами, внесенными в качестве арендной платы за другой объект.
Вместе с тем если по одному из объектов по окончанию срока аренды образуется переплата, а по другому имеется задолженность, то обязательство арендодателя по возврату переплаты (ст. 1102, п. 3 ст. 1103 ГК РФ) и обязательство арендатора по погашению задолженности могут быть полностью или частично прекращены зачетом, в том числе на основании одностороннего заявления арендодателя (ст. 410ГК РФ).
Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 319.1 ГК РФ в случае, если исполнение должника недостаточно для погашения всех однородных обязательств перед кредитором, то исполненное засчитывается в счет того обязательства, которое должник указывает при исполнении или сразу после него.
В том случае, если кредитор не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, то исполненное должником засчитывается в следующем порядке:
- если по каким-либо однородным обязательствам имеется предоставленное обеспечение (залог, поручительство и т.п.), исполненное засчитывается в счет необеспеченных обязательств (п. 2 ст. 319.1 ГК РФ);
- если по всем однородным обязательствам предоставлено обеспечение либо ни по одному из них обеспечение не предоставлено, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (п. 3 ст. 319.1 ГК РФ, п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», далее — Постановление №54).
Данные правила применяются к любым однородным обязательствам независимо от оснований их возникновения, в том числе к однородным обязательствам должника перед кредитором, возникшим как из разных договоров, так и из одного договора (п. 39 Постановления №54).
Из приведенных норм следует, что изменение назначения платежа, которое было определено должником или согласовано сторонами договора, не может быть в последующем изменено в одностороннем порядке кредитором, в том числе и в случаях, когда по одному из обязательств образуется задолженность, а по другому имеются денежные средства, направленные должником на его исполнение.
Широков Сергей, эксперт службы Правового консалтинга «ГАРАНТ», кандидат юридических наук
